来源 | 不良资产头条、每日经济新闻
个人经营贷，本意是支持中小企业和个体工商户的经营发展，部分借款人和金融机构恶意串通，将经营贷资金挪作他用。其中相当一部分资金流向楼市，直接催生横跨金融、房地产、实体经济的多重风险，导致近三年新增的10.59万亿经营贷暗藏隐患。一场严查经营贷的监管风暴悄然来临。2026年开年至2月27日，两个月的时间内，国家金融监督管理总局及各地方监管局针对商业银行 “违规经营贷”（含个人经营贷管理不审慎、违规发放、资金挪用/流入限制性领域等）罚没总额为1016.87万元，个人罚款总额为21万元。经营贷为何能用于买房？又为何蕴含着大量的金融风险？10万亿存量暗藏风险经营贷的风险累积，始于2020年。数据显示，截至2023年底，全国商业银行经营贷余额已高达22.18 万亿元，较2020年底的11.59万亿元激增10.59万亿元，三年实现近乎翻倍的增长。从上市银行看，19家头部机构2023年经营贷规模合计达5.67万亿元，同比增幅高达30.7%。规模狂飙的背后，部分中小银行经营贷不良率已突破6%，远超行业平均水平。此外，2020年违规发放的经营贷多为3-5年期限，2025-2026年进入集中续贷期。而当前房价持续下行，房产评估价大幅缩水 —— 深圳某业主房产评估价从700万跌至480万，跌幅达31%，另一位业主的商铺评估价从600万骤降至200万。多名银行人士向每日经济新闻记者确认，由于房价持续下调，银行一般要求客户降额续贷，或者转到其他额度高的银行。这就意味着，部分将住房按揭转称经营贷的业主购房者面临巨大的资金缺口，若不能偿还，于银行来说，多了一笔不良贷款，于购房者来说将面临房子被法拍，成为被执行人。经营贷为何能用于买房？为何蕴含着大量的金融风险？起底违规经营贷所谓经营贷，即提供给小微企业和个体工商户的贷款，用于解决企业经营中的资金需求。2020年时，各地为了恢复经济纷纷降低了经营贷的利率。比如建设银行三年期的年化利率是3.9%；农业银行一年期以上的产品是3.5%；中国银行一年期以上的产品是3.6%；工商银行三年期的产品贷款利率是3.3%。经营贷利率比按揭还低，直接导致购房者使用经营贷购房，或者将原来的按揭转成经营贷款。
举例来说：同样贷款300万元，可以看到利用经营贷买房可以少还六十几万元，这样的利差成了推高房价的“动力”。
深圳、杭州、合肥，尤其是深圳，是利用经营贷炒房的“热城”。最典型的就是去年的深圳，2020年2月份深圳发布支持企业共渡难关若干措施中，里面就提出了帮助企业降低融资成本。但最先反应的却是深圳的楼市。2020年2月开始深圳房价开始大涨，到了3月份，深圳的二手房价同比大涨9.7%。而经营贷买房也早已形成了一套完整的产业链：具体做法是，成立一家公司，公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押，以企业经营需要资金为由向银行申请贷款，一般可贷出房产评估值的七成。深圳各区一度出台各类贷款贴息政策，在6-12个月不等的时间里，享受贴息贷款利率，经营贷能从正常年化利率4.75%做到约1.9%。尽管在2020年4月后相关政策收紧，但经营贷与房贷之间的利差，仍然吸引投资者不停地“加杠杆”。这样的背景下，虽然2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到了去年的28%。银行暗中“助推”经营贷增长、违规流向楼市背后，是银行激烈竞争的底色。
有银行业人士表示，近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈，同业竞争压力比较大，相应的审贷标准也是相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”，申请经营贷，存续期满一年以上的公司就行，申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。至于资金流向，银行人士称，要想监管到每一笔资金很难，很多中介机构会提供相应的预付款单、相关合同，申请者申请经营贷的手续看上去都合乎流程。“但钱到了申请者手里，具体怎么用就难查了，银行打款到申请者企业的合作方，比如说企业卖塑料就打款给原料化工厂，有了合同钱就打过去了。但如果分散地过几次手，钱是不是用到企业经营，会不会深圳申请东莞炒房什么的，那得跨行跨地区地查，这么多申请的人银行没有这么多人手”，某银行人士说。三年前很多中小微企业经营都很困难，关门的不少，有银行个贷经理甚至私下称，经营贷拿去炒房都风险可控，做生意的话指不定就成坏账。信贷中介的灰色操作在违规经营贷发放过程中，信贷中介也起着至关重要的角色，每日经济新闻的2025年又进行了一轮深度调查：西部地区的某信贷中介大厅人头攒动，业务繁忙。但如果你不是个体工商户，不是小微企业主，甚至压根儿没有从事实体经营，但在一些信贷中介的“包装”之下，经过办执照、“养”流水、找实体等造假“三件套”，“零帧起手”也可以获批经营贷。信贷中介公司内的繁忙景象 图片来源：每日经济新闻此外，某社交平台上，多地信贷中介的广告刷屏。
监管严查经营贷违规经营贷为何蕴含着大量的金融风险？首先，大量经营贷沦为 “炒房贷”，导致银行信贷资产与房地产市场深度绑定。一旦房价继续下行，抵押物价值进一步缩水，将引发大规模续贷违约，直接推高银行不良贷款率，甚至引发区域性金融风险；
其次，经营贷资金违规流入楼市，人为推高房价，加剧房地产泡沫，违背 “房住不炒” 定位，破坏房地产市场的良性循环；
最后，经营贷本应支持实体经济发展，但违规挪用导致资金 “脱实向虚”，让真正需要资金的小微企业和个体工商户融资难、融资贵问题雪上加霜。其实监管部门早在2021年就已发文要求加强3年以上期限经营贷的风险管理，如今更是针对续贷高峰期，要求银行严格核查借款主体资质、抵押物价值，守住风险底线。据每日经济新闻报道，近期某银行印发内部方案，全面加强贷款诈骗风险防范工作。“我们已经加强了中介管理。”该行相关业务负责人对记者透露，该行着重加强了合作方中介的准入、合作、退出全流程管理，并逐步对合作方中介进行名单制管理，将合作期间诱导或联合借款人骗取银行贷款的合作方中介纳入黑名单。除了强化中介管理，部分银行甚至公开表示不与中介合作。2025年3月，宿州农商银行声明，不与任何贷款中介机构或个人开展普惠贷款业务营销合作。同时建立中介黑名单制度，将诱导骗贷的中介纳入禁入名单。更有银行推动风控从 “形式审查” 转向 “实质穿透”，通过大数据分析企业水电费、社保、税务等非财务指标，动态监测资金流向达 3-6 个月。监管还强调，银行需强化贷款 “三查”，严禁向临时成立的公司、“僵尸企业” 发放经营贷，规范第三方合作行为，通过信贷资金闭环运营，确保经营贷真正回流实体经济。
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